不動産物権変動
行政書士｜不動産の物権変動と登記に関する
不動産の物権変動と登記に関する次の記述のうち、判例の立場として正しいものはどれか。
1不動産の物権変動は当事者の意思表示のみによって効力を生じないため、登記を備えなければ売買契約の当事者間においても所有権は移転しないものとされる。
2取得時効が完成した後に原所有者から不動産を譲り受けた第三者に対しては、時効取得者は登記がなくてもつねに時効による所有権取得を対抗することができる。
3不動産が二重に譲渡された場合、第一の買主は、自己が先に売買契約を締結した事実を立証すれば、登記を備えていなくても第二の買主に所有権取得を対抗できる。
4実体上の権利関係に符合しない登記を信頼して取引をした第三者は、登記に公信力が認められるため、無権利者からであっても確定的に所有権を取得する。
5不動産の物権変動を第三者に対抗するには登記を要するが、ここにいう第三者には、不法占拠者や登記の欠缺を主張する正当な利益を有しない者は含まれない。
正解
5．不動産の物権変動を第三者に対抗するには登記を要するが、ここにいう第三者には、不法占拠者や登記の欠缺を主張する正当な利益を有しない者は含まれない。
判例は、民法177条の『第三者』を、当事者およびその包括承継人以外で登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限定し、不法占拠者・不法行為者・無権利者等を除外する(制限説)。
?選択肢ごとの解説
1 ×当事者間でも登記がなければ所有権移転しないとの誤り。物権変動は意思表示のみで効力を生じ(176条)、登記は第三者対抗要件にすぎない。
2 ×時効完成後の第三者にも登記なく対抗できるとの誤り。判例は時効完成後の第三者との関係は対抗問題とし、時効取得者は登記がなければ対抗できないとする。
3 ×二重譲渡で先の契約締結だけで対抗できるとの誤り。先に契約しても登記を備えなければ第二の買主に対抗できない(177条)。
4 ×登記に公信力があるとの誤り。日本の不動産登記に公信力はなく、無権利者からは原則として権利を取得できない。
5 ○判例は、民法177条の『第三者』を、当事者およびその包括承継人以外で登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限定し、不法占拠者・不法行為者・無権利者等を除外する(制限説)。
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作成・校閲：ukamiru編集部 · 最終更新 2026-08-15 · 行政書士 過去問 · gyosei-minpo-0003